Hva er en tilstandsrapport – og hvorfor er den viktig ved boligsalg?
En tilstandsrapport er en nøytral, faglig vurdering av en eiendoms tekniske tilstand. Den utarbeides av en godkjent takstmann, og er sterkt anbefalt ved boligsalg – spesielt etter innføringen av ny avhendingslov i 2022.
Formålet med tilstandsrapporten er å gi kjøper en realistisk forståelse av hva de overtar, og samtidig dokumentere at selger har opplyst om relevante forhold. Det gir større forutsigbarhet og færre konflikter i ettertid.
Hvorfor er det viktig?
- Kjøper får klarhet i hva de kjøper – og hva som eventuelt må utbedres.
- Selger reduserer risiko for reklamasjon og økonomiske krav etter salget.
- Megler får et mer solid grunnlag for prisvurdering og markedsføring.
- Banken kan bruke rapporten som dokumentasjon ved lånesøknad.
Hva sjekkes i en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport dekker alle vesentlige bygningsdeler, og gir en vurdering av både synlige og potensielt skjulte feil eller mangler. Den følger en standardisert mal, kjent som NS 3600 (for eneboliger) eller NS 3940, og graderer avvik med et såkalt TG-nivå (tilstandsgrad).
Her er de viktigste punktene som sjekkes:
- Tak – alder, vedlikehold, slitasje, lekkasjepunkter
- Yttervegger og kledning – fukt, råte, sprekker eller skader
- Vinduer og dører – funksjonalitet, trekk, punktering
- Grunnmur og drenering – tegn til fukt, sprekker eller setninger
- Bad og våtrom – tetthet, fall, sluk, membran, ventilasjon
- Kjøkken – vanninstallasjoner, ventilasjon, eventuelle fuktskader
- Elektrisk anlegg – synlig el-installasjon, men ikke full el-sjekk
- Loft og kjeller – isolasjon, lufting, tegn på mugg eller skadedyr
- Terrasser og tilbygg – feste, værslitasje og sikkerhet
I tillegg vil det gis en generell vurdering av boligens vedlikeholdstilstand, og det kan også være beskrivelse av tidligere oppgraderinger eller manglende dokumentasjon.
Rapporten inneholder bilder, målinger, beskrivelser og anbefalinger, og kan være et svært nyttig verktøy for både kjøper og selger.
Når utarbeides tilstandsrapporten?
Tilstandsrapporten utarbeides i forkant av at boligen legges ut for salg. Ideelt sett bør rapporten bestilles minst 4 uker før planlagt markedsføring for å gi nok tid til gjennomføring og eventuelle tilleggsundersøkelser. Takstmannen trenger vanligvis 1-2 timer i boligen, avhengig av størrelse og kompleksitet, og ytterligere noen dager til å ferdigstille den skriftlige rapporten.
Tidspunktet er strategisk viktig av flere grunner. For det første gir det selger mulighet til å utbedre mindre feil før visning. For det andre kan eventuelle alvorlige avvik påvirke prisforventninger og valg av markedsføringsstrategi.
Hvor mye koster en tilstandsrapport?
For en standard leilighet ligger prisene typisk mellom 6.000 og 10.000 kroner, mens for eneboliger kan prisen strekke seg fra 10.000 til 15.000 kroner eller mer.
Dette påvirker prisen:
- Boligens areal og antall etasjer
- Byggeår og konstruksjonstype
- Behov for spesialundersøkelser
- Geografisk beliggenhet og reisetid for takstmannenSelv om kostnaden kan virke høy, er det en god investering sammenlignet med potensielle utgifter som kan oppstå ved konflikter etter salg. Tilstandsrapporten er et viktig dokument som beskytter både selger og kjøper, og gir trygghet i salgsprosessen.